*Hiroshima-Terminal* 広島駅と都市開発について考えてみます

大きく変化しつつある広島駅の計画を中心として、広島の街について考えてみたいと思います。

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二葉の里(1) - 「二葉の里5街区」に何を期待するか

また更新の間が空きました。
お久しぶりです。めりみりです。

このブログで追いかけていた、駅前大橋ルートについては、とりあえず高架案に決着。
廃止になる電停に関係して色々あるようですが、それはいずれ解消するのではないかと、とりあえず楽観的に見ています。

そこで、駅の反対側、大きく動き出した二葉の里に目を向けてみます。

2013年6月、広島では「二葉の里にイケアが進出」と大きく話題になりました。
6月20日に1,2,3街区国有地の競争入札が行われ、各用地の売却先が決定したからです。

・1街区 株式会社日本アイコム (分譲マンションと想定される)
・2街区 イケア・ジャパン株式会社 (大型輸入家具販売店"イケア")
・3街区 広島県歯科医師会 (歯科医師会館・歯科衛生士専門学校の移転)



そして、各街区の残りの用地の利用も決定し、順次着工されています。

・1街区(国有地)  広島東警察署移転用地
・2街区(保留地)  イズミ本社・ゆめマート二葉の里
・3街区(県有地)  広島県医師会 地域医療総合支援センター・高精度放射線治療センター
・4街区(JR所有地) 広島鉄道病院(現地建替え)



ここまで書いて、おや?と思った方がいるかもしれません。
というより、広島の再開発を観測してる方々には周知の事なのですが、
せっかく区画整理して広い街区を作ったにもかかわらず、売却対象の全ての街区が、分割されて開発されているのです。
(区画整理前後で所有者の変わらない4街区、鉄道病院用地は例外です)

そして、駅に最も近く、かつ最も広い5街区も、国有地とJR所有地に2分割されています。

それは、広島駅新幹線口エリアマネジメント推進調整会議が出している資料を見れば、一目瞭然です。
中国財務局では、二葉の里地区に所在する国有地(5街区)について、二段階一般競争入札により売却することを公示しました。

二葉の里国有地位置図
広島駅新幹線口エリアマネジメント推進調整会議Webより引用→元データpdf

この5街区国有地については、「二段階一般競争入札」とのことで、
単に最も高い入札額を出した事業者に売却するのではなく、事業内容が専門家によって審査されます。
具体的には、第1段階として、事業者の過去の開発実績・5街区における開発コンセプト・建築内容・事業スケジュール・収支見込から成る事業計画書が、建築計画学者・建築設計者・美術館長・市行政担当・UR担当・財務局担当からなる審査委員会で審査されます。
第1段階を通過した事業者によって第2段階の競争入札が行われ、そこでようやく5街区国有地の売却が決定します。
(第2段階の競争入札は、平成26年5月20日で、事業計画の作成と審査に時間が掛かる分、長期のスケジュールですね)

この入札方式は、二葉の里で最も重要な街区にふさわしい開発がなされるように制度化されていると評価できます。
審査委員会に参加しているのは広島在住在勤の専門家と二葉の里の担当者なので、周辺の都市計画との連携はもちろん、「広島における二葉の里の意義」をよくご存知でいらっしゃると期待できます。




さて、国有地について長々と書きましたが、
問題は、その東側、JR所有地です。
この用地は、国有地にも増して重要な用地です。
しかし、所有権が異なることや現在そこに建っているJR広島支社が「建て替えが必要」(支社長発言)と言いながら建て替え計画が未定なことから、何も決まっていません。
鯉党のひろしま街づくり日記 - JR支社長、二葉の里地区の広島支社ビルは「建て替えが前提」

5街区では他の街区では叶わなかった一体的な開発を、何らかのカタチで期待します。
先に動き出す国有地では、JR側と連動する仕掛け(通路の連結と機能の連携)を想定し、それを第1段階審査での評価軸に含めてほしいところです。
後から動くJR所有地では、国有地側の開発計画と呼応するような機能と動線を配置すべきでしょう。

別個の開発が連動し、一体となった「施設群」を形成するのは大変なことですが、二葉の里5街区のポテンシャルを活かすには、5街区の一体活用が欠かせません。



ところで、JR広島支社は、5街区の開発と同時期に、そのすぐ近隣でもうひとつの大型開発をしなければなりません。
広電広島駅高架化に伴う、広島駅南口ビルの建て替えです。

JR西日本は、複数の都市でさまざまな都市開発を手がける会社ですが、同時期に、広島駅1か所で2つの大型開発を並行させられるでしょうか。
同時期に神戸三宮の再開発があることを考えれば、人員的にも資金計画的にも難しそうに見えてしまいます。

それなら、JRは、JRにしかできない広島駅南口ビルの建替えと広電を含めた交通ターミナル整備に専念し、5街区を売却してしまうほうが良いかもしれません。
そして、5街区を売却して得た資金を元手に広島駅南口ビルを高層ビルに建て替え、そこに広島支社を移転させるというスキームは考えられないでしょうか。

タイムスケジュールで書くと、このようになりそうです。


2014年5街区国有地入札・売却
5街区JR用地を売却、南口ビル第1期完成までは広島支社用地として借地
2015年5街区第1期(旧国有地)開発着工
広島駅南口ビル部分解体、新南口ビル第1期着工
2017年新南口ビル第1期竣工、JR広島支社移転
広電広島駅(高架)、新南口ビル第2期着工
5街区第1期(旧国有地)開発竣工
5街区第2期(旧JR所有地)開発着工
2019年広電広島駅(高架)竣工、広電駅前大橋ルート開通
新南口ビル第2期竣工
5街区第2期(旧JR所有地)開発竣工

このスキームが成立すれば、広電駅前大橋ルートと二葉の里の開発が時期的にも資金的にもうまくリンクしてくれそうですが、いかがでしょう。
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  1. 2013/11/10(日) 23:49:22|
  2. 二葉の里区画整理
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広島に暮らす、建築設計屋さんの下っ端です。
技術職の端くれとして奮闘しながら、
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